Kiralananın Kullanılamaması Halinde Başvurulması Gereken Hukuki Yol

Kiracı kiralananı kullanıma elverişli bulundurmak ve kira sözleşmesinde belirtilen aylık kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiralanan taşınmazın sınırlı kullanılması halinde kiracı, kira bedelinin indirilmesini talep etmesi hakkına sahiptir. Kiraya verenin yapmaktan imtina ettiği giderler kira bedelinden indirilmektedir.

İş yeri olarak kiraya verilen taşınmazın kiracı tarafından kapalı tutulması halinde kiralananın değerini azaltacağından kira sözleşmesine aykırılık söz konusu olmaktadır. Kira sözleşmesine aykırılığın açıkça kiralananın kullanılması ile ilgili olması aranmaktadır. Ayrıca, kiralanan kira sözleşmesinin bitiminden önce kiralayana geri verilebilir. Kiracı sözleşme süresine ya da feshi dönemine uymaksızın kiralananı teslim ettiği takdirde kira sözleşmesinden doğan borçlarını kiralanın benzer koşullarla kiraya verebileceği makul kabul edilebilir bir süre için örneğin 3 ay gibi bir süre içerisinde ödemek zorundadır.

Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek ödenek gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulası halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona ermektedir. Kiraya verenin kira bedelinden indirmekle yükümlü olduğu bedeller mevcuttur. Kiraya veren yapmaktan imtina ettiği giderler ile kiralananı başka bir şekilde kullanmakla elde ettiği ya da elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmek zorundadır. Fakat bu hüküm 01.07.2002 den itibaren 8 yıl süreyle tacirler özel ve kamu hukuku tüzel kişileri hakkında uygulanmayacaktır. Takastan feragat mümkün değildir. Kiracı ve kiraya veren kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından doğmadan feragat edemez.

Kiralanın kullanamaz duruma gelmesiyle kira sözleşmesinin feshine ilişkin sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilmektedir. İşbu davada kiracı davacı, kiraya veren ise davalıdır. Davalı kiracı kiralananda kiraya verenin yükümlülüklerine uymaması sebebiyle kiralananı kullanamadığından ve kiracılık yapmasını imkânsızlaştığından bahisle kira sözleşmesinin feshini talep etmektedir. Bu davada ki en önemli deliller ise; kira sözleşmesi, ihtarname, delil tespiti dosyası, keşif ve bilirkişi incelemesi olmaktadır. Ayrıca, kiracı noter kanalı ile kira sözleşmesinin feshi ile ödemiş olduğu bedelin kendisine iadesini talep etme hakkına sahiptir. Örneğin, kiralanan taşınmazı kullanamaz duruma gelmesi halinde kiracı kira sözleşmesinin bozulması ile ödemiş olduğu bedellerin makul süre içerisinde kendisine ödenmesine aksi halde mahkemeye başvurmak suretiyle kira sözleşmesinin feshini ve ödemiş olduğu bedellerin iadesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Ayrıca, kiralananın kullanılır bir biçimde kiracıya teslim edilmemesi nedeniyle kiracının kiralayana noter kanalıyla ihtarda bulunma hakkı vardır.

Kiracı kiralamış olduğu taşınmazın kiralanan tarafından kullanılabilir biçimde kendisine teslim edilmediğini kiralananın kullanılamayacak biçimde olduğunu ayrıca sağlık yönünden de kullanıma uygun bulunmadığının belirtmesi gerekmektedir. Kiralanan makul süre içerisinde ihtarnamedeki hususları gidermekle yükümlüdür aksi halde kira sözleşmesi kiralayanın kusurlu davranışlarıyla fesih edilmektedir. Ayrıca kira sözleşmesinin fesih edilmesi istenmeyip sadece ve sadece tazminat talep ediliyorsa bu durumda ihtarnamede bu durum açıkça belirtilmelidir.

Avukat Gizem GONCE