Kiracının Temerrüde Düşmesi Ne demektir?

Kira hukukunda en çok karşılan konulardan biri de kiracının temerrüdü halidir.

Kira sözleşmesinde belirtilen kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verenin otuz günlük ihtarına rağmen ödeme yapılmaması ya da otuz gün geçtikten sonra ödemesi haline kiracının temerrüde düşmesi denilmektedir.

Kiralayan tarafından temerrüt ihtarında zorunlu olarak yazılması gereken birtakım kurallar bulunmaktadır. Temerrüt ihtarında mutlaka otuz günlük ödeme süresinin belirtilmesi zorunludur. Bu hususun belirtilmeden temerrüt ihtarının gönderilmesi halinde Yargıtay tarafından ihtarın geçerli olmadığı görüşleri kabul edilmektedir. Kira bedeline ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde kira sözleşmeleri esas teşkil etmektedir. Temerrüt sebebiyle dava açılabilmesi için öncelikle temerrüt ihtarının şartlarının oluşmuş olması ve bu ihtar neticesinde herhangi bir sonuç alınamamış olması gerekmektedir. Kiraya veren temerrüt sebebiyle icra mahkemesine başvuru yapabilmesi için otuz günlük ödeme süresini beklemek zorundadır. Mahkemenin temerrüt sebebiyle taşınmazın kiracı aleyhine tahliye edilebilmesinin kuralları şu şekildedir;

Temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için talep edilen kira bedelinin muaccel hale gelmesi ve bu kira bedelinin otuz günlük sürede ödenmemiş bulunması ile ihtarnamede verilen yasal süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceği açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Tüm bu şartların gerçekleşmesi temerrüt sebebiyle açılacak davanın sonuç doğurmasını sağlayacaktır. Taşınmazın anahtarının kiraya verene teslim anına kadar kiracı ödenmeyen kira bedellerinden sorumludur. Davanın açılması akabinde, kiracı ile kiralayan arasında yapılan kira bedelinin ödenmesine ilişkin taksitlendirme protokolü yapılması kiracıyı temerrütten kurtarmamaktadır. Bu durumda mahkeme tahliye davasının kabulüne karar vermektedir.

Kiralayan kiracıya göndereceği ihtarnamede, kira bedelinin otuz gün içinde şahsına ya da detayları yazılı banka hesabına ödenmesini, verilen süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshi ile tahliye davası açılacağının ihtarını özellikle belirtmesi gerekmektedir. İhtarnamede otuz günlük ödeme süresinin yazılmaması halinde ihtarnamenin geçerliliğinden söz edilemez. İhtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği gün sürenin hesabına katılmamaktadır. Kiracının ölümü halinde temerrüt ihtarının kiracının tüm mirasçılarına tebliğ edilmesi gerekmektedir. Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracı temerrüde düşmektedir. Ayrıca temerrüt ihtarnamesinde kira bedelinin belirtilen süre içerisinde ödenmemesi halinde kira sözleşmesin feshedileceği hususu açıkça yazılması gerekmektedir. Kira sözleşmesinde kira bedelinin banka havalesi yolu ile ödeneceği açıkça yazılmadığı takdirde yasal kira ödeme şekli sayılmamaktadır. Kiralanan taşınmazda kapıcı bedeli ödenmemesi temerrüde esas teşkil etmemektedir. Kapıcı bedeli adi alacak niteliğinde olup ödenmemesi halinde temerrüt oluşmamaktadır.

Avukat Gizem GONCE